〇 명도(인도)란 토지 또는 건물을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말합니다. 즉 소유자의 건물이나 토지를 제3자가 점유할 경우가 생기고, 원인된 계약 등이 무효/취소/해제/해지되면 점유자는 소유자에게 당해 부동산을 명도하여야 합니다. 그러나 여러 가지 이유로, 점유자는 소유자에게 명도하지 못하는 이유와 소유자는 반드시 명도 받아야 하는 필요가 상충하고 법으로 해결할 수 밖에 없는 상황이 되어 사건이 법원에 계류되는데, 이를 [명도소송]이라 합니다.

〇 명도소송의 다양한 유형

· 임차인이 임대차 기간 만료에도 불구하고 임대인에게 임의적으로 명도를 하지 않을 경우

☞ 이 경우에는 명도소송과 더불어 임대기간 종료 이후의 점유부분에 대해 인도시까지의 차임상당의 부당이득도 청구할 수 있습니다.

· 임차인이 차임(월세)을 지급하지 않을 경우

☞ 주택임대차 경우는 (누적하여) 2기의 차임액 지체시 임대인의 해지권이 발생하며 (민법 제640조), 상가임대차의 경우는 (누적하여) 3기의 차임액 지체시 임대인의 해지권이 발생합니다 (상가임대차보호법 제 10조의 8).

· 임대인이 임차인의 동의 없이 임대 건물 내 임차인 소유의 동산(물건 등)을 처분(혹은 이동)하고, 새로운 임차인에게 임대하였을 경우

☞ 이와 같은 상황을 방지하기 위해서 명도소송을 제기하기 전 또는 동시에 점유이전 가처분신청을 제기해야 합니다. 그렇지 않을 경우 전차인 등을 상대로 별도로 명도소송을 제기해야 합니다.

· 낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 권원없는 점유자(대항력 없는 임차인, 가장 유치권자 등)가 임의 명도하지 않을 경우

☞ 가장 유치권자의 경우 매수인은 유치권자를 상대로 명도소송을 제기하거나 유치권부존재확인의 소를 제기할 수 있습니다.

· 대항력 있는 임차인(혹은 적법한 유치권자 등)이 경,공매의 낙찰자로부터 명도 청구(혹은 인도명령)을 받은 경우

☞ 경매절차를 통해 매각대금을 납부한 매수인은 당연히 소유권을 취득하나 경매목적물에 대한 점유취득은 별개의 문제입니다. 이와 관련하여 임차인이 등이 인도를 하지 않을 경우 매수인은 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다 (민사집행법 제136조)

· 상가건물의 임대인이 임차인에게 명도를 요구하면서 임차인의 영업을 방해하는 경우

☞ 이러한 경우 임차인은 영업방해금지가처분 신청과 함께 형사고소를 검토할 수 있습니다.