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집합건물분쟁

분양자 또는 시공자의 하자담보책임

구분

집합건물법

공동주택관리법 (2017.4.18.시행)

법조문

집합건물법 제9

공동주택관리법 제36

책임의 내용

담보책임

담보책임

기간

- 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자: 10

- 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자: 5

- 건축법2조제14호에 따른 건축설비 공사(이와 유사한 설비공사를 포함한다), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자: 3

- 마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자: 2

 

- 내력구조부별(건축법2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부를 말한다. 이하 같다) 하자에 대한 담보책임기간: 10

 

- 그 외 공동주택관리법 시행령 별표 4에서 시설공사별로 담보책임기간을 2 내지 5년으로 정함.

청구주체

구분소유자 (원칙적으로 현재의 구분소유자)

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

4. 집합건물법에 따른 관리단

상대방

1. 분양자,

2. 건물의 전부 또는 일부를 시공하여 완성한 자

3. 2호의 자로부터 건물의 시공을 일괄 도급받은 자(2호의 자가 담보책임을 질 수 없는 경우로 한정한다).

 

1. 주택법2조 제10호 각 목에 따른 자 (주택건설 사업주체)

2. 건축법11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주

3. 공동주택관리법 제35조제1항제2호에 따른 행위를 한 시공자

4. 주택법66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자

    

   

 

공동주택관리법은 공동주택의 하자보수에 대해 입주자대표회의, 관리주체 및 관리단에게까지 하자보수를 요구할 수 있는 권리를 부여하고 있고 있습니다. 따라서 아파트의 경우 통상적으로 입주자대표회의가 구분소유자를 대신하여 건설사에 하자보수를 요구하거나 (소송제기 포함) 건설사가 예치한 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하게 됩니다.

 

그러나 집합건물관리법 및 공동주택관리법 어디에도 관리단 또는 입주자대표회의에 손해배상청구권까지 인정하는 규정은 존재하지 않습니다. 이와 같은 점은 대법원 2006. 8. 24. 선고 200420807 판결에서도 확인된 바 있습니다. 동 판결에서 대법원은 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐 하자보수추급권을 가진다고 할 수는 없다고 판시하여 입주자대표회의의 손해배상청구권을 부정한 바 있습니다.

 

이에 실무상 입주자대표회의가 개별 구분소유자들의 손해배상청구권을 양수받아 진행하고 있습니다.

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등록자관리자

등록일2017-11-08

조회수813

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